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解读《余姚市集体经营性建设用地入市实施办法(试行)》
发布日期:2020-05-26 信息来源:浏览次数:字体:[ ]

一、制定文件的必要性和可行性

(一)党的十八届三中全会对集体经营性建设用地入市改革作出“符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价”的重要部署。新修订的《中华人民共和国土地管理法》(自2020年1月1日起施行)第六十三条规定土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用,并应当签订书面合同,载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。制定《办法》是贯彻实施党中央决策部署和《土地管理法》的细化落实。

(二)2018年以来,围绕乡村振兴和农村产权制度、乡村治理、乡村金融服务、乡村产业振兴、城乡融合发展、农村一二三产融合等制度不断健全。根据2016年农村存量建设用地调查成果,全市共有集体经营性建设用地超过2000亩。可盘活可利用的农村集体经营性建设用地空间很大。制定《办法》是对实施乡村振兴战略的重要支撑和保障。

二、需要解决的主要问题

2019年8月26日,十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改土地管理法的决定,新版《土地管理法》自2020年1月1日起施行。新修改的土地管理法破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍,新法明确规定,“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。同时提出,集体经营性建设用地出让、出租等,应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。”这是土地管理法的一个重大制度创新,取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制,为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍。集体经营性建设用地入市能够为农民直接增加财产性的收入。为进一步为规范农村集体经营性建设用地入市,助推乡村振兴,特研究制定了《余姚市集体经营性建设用地入市实施办法(试行)》

三、拟规定的主要制度和拟采取的主要措施

《余姚市集体经营性建设用地入市实施办法(试行)(送审稿)》共6章20条:

第一章  总则

1.第一、二条明确了农村集体经营性建设用地入市的指导思想和相关概念定义。农村集体经营性建设用地是指在土地利用总体规划、村庄规划、生态保护规划中确定为工业、商服等经营性用途并经依法登记的集体建设用地,不包括居住用途的集体建设用地。具体操作时,将建立农村集体经营性建设用地数据库制度,入库地块需满足如下条件:一是符合土地利用总体规划、村庄规划、生态保护规划,且在村庄规划中确定为工业、商服等经营性用途的地块。不包括居住用途的集体建设用地。二是土地所有权为集体所有并经登记,已经批准征收的地块须及时进行变更;三是经第二次全国土地调查已确定为建设用地土地,非建设用地的须办理农转用手续。

2.第三条明确集体经营性建设用地入市的定义。集体经营性建设用地入市是指在所有权不变的前提下,按照依法、自愿、公平、公开的原则,入市主体将一定年限的集体经营性建设用地使用权让与土地使用者,由土地使用者根据合同约定支付土地出让金(租金)的行为。

3.第四条明确农村集体经营性建设用地的实施范围。在本市行政区域内实施集体经营性建设用地入市的,适用本办法。入市地块须位于土地利用总体规划确定的城镇扩展边界外。中心城区和中心镇区等成片开发的还是以利用国有建设用地为主。

4.第五条明确入市主体。集体经营性建设用地入市主体是代表集体经营性建设用地所有权的农村集体经济组织。集体经营性建设用地属村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会作为入市主体;属乡镇(街道)农民集体所有的,由乡镇人民政府(街道办事处)作为入市主体。

集体经营性建设用地应该参照国有建设用地采用计划管理。符合入市条件的,应纳入年度建设用地供应计划。上级相关政策尚未明确之前,试点时期入市地块暂不编制供应计划。

第二章 入市条件和途径

5.第六条明确地块的用途。使用集体经营性建设用地的项目原则上为整体经营的工业、商服、旅游、民宿等项目。可整体转让,但不可分割转让。禁止房地产开发或变相开发,实施用途管制和处置。

6.第七条明确地块入市条件。拟入市的集体经营性建设用地应当合土地利用总体规划、村庄规划、生态保护规划以及宁波市“三线一单”要求;土地权属清晰,不存在权属争议;地块内原则上要达到无建(构)筑物的条件,建筑物有合法权证或规划允许保留的除外;地块具备通路、通水、通电、土地平整、污水处理符合环保要求等动工开发基本条件;未被司法机关查封或行政机关限制土地权利;以及法律法规规定的其他条件。

7.第八条明确宗地划分和整合。历史形成的集体建设用地可以根据规划进行统一整治、基础设施配套,重新划分宗地和确定产权归属。集体经营性建设用地应当以使用存量建设用地为主,严格控制新增建设用地。零星分散的集体建设用地(含现有农村宅基地),可依据规划统一开展农村土地综合整治进行整合。确因地块补缺等需要经乡镇(街道)审核确认后,可申请使用新增建设用地指标。

第三章  入市方式及程序

8.第九、十条明确入市方式及出让年限。集体经营性建设用地使用权出让(出租)应采用招标、拍卖或者挂牌方式公开交易。集体经营性建设用地使用权出让年限不得超过国家规定国有建设用地同类土地用途的最高年限。集体经营性建设用地使用权出租年限最长不得超过20年。

9.第十一条明确入市程序。农村集体经营性建设用地使用权公开交易按以下程序进行: 

(一)申请。对符合本办法第六条规定入市条件的地块,入市主体应当向地块所在地乡镇人民政府(街道办事处)递交入市申请。集体经营性建设用地属村农民集体或乡镇(街道)集体所有的,入市主体在提交入市申请前须经村民会议三分之二以上村民代表或成员表决同意。入市申请须经乡镇(街道)集体决策。入市申请书应当写明拟入市宗地位置、权属、地上附着物等基本情况,并附村民代表或成员的表决书或相关会议纪要等相关材料。

(二)审查。地块所在乡镇人民政府(街道办事处)对拟入市地块的使用现状、权属状况、地上附着物状况等进行初审后,出具是否同意入市的初审意见。通过初审后,地块所在乡镇人民政府(街道办事处)应当会同市发展和改革局、市经济和信息化局、市农业农村局、市住房和城乡建设局、市自然资源和规划局、宁波市生态环境局余姚分局、市文化和广电旅游体育局、市商务局等相关部门实地踏勘、拟定入市宗地的土地使用条件。市自然资源和规划局根据相关规划和土地使用条件出具地块规划设计条件。

(三)拟定入市方案及地价评估。对审查同意入市的地块,由入市主体拟定入市方案并委托有资质的单位进行地价评估确定入市底价。入市方案应当包括以下内容:入市宗地位置、面积、权属、土地用途、土地使用条件、使用年限、交易方式、入市价格、收益分配等。入市底价应当根据地块评估价格、产业政策等因素综合确定。底价原则上不得低于地块入市成本,不得低于国家规定的相应国有建设用地出让最低价标准。

(四)入市方案和入市底价的表决。入市地块的入市方案和入市底价应当经地块所属集体经济组织集体决策决定。

(五)入市方案审批。入市方案和入市底价经表决通过后,由入市主体报经地块所在乡镇(街道)、市自然资源和规划局审核后,报请市政府批准。申请资料应当包括以下内容:入市申请书、入市决议、土地所有权证明材料所在乡镇(街道)和相关部门审核意见、入市方案呈报材料等。

(六)公告及交易。入市方案经批准后,在中国土地市场网、本市主要媒体上发布入市交易公告,同时进入农村产权超市或市公共资源交易平台公开交易。

(七)签订成交确认书及公示。土地成交后,受让人(承租人)应当在交易现场签订土地成交确认书。交易结果应当在集体经济组织事务公开栏和中国土地市场网、市公共资源交易平台等进行公布,接受社会和群众监督。

(八)签订交易合同和领取规划许可。土地交易结束之日起20个工作日内,交易双方应当按照成交确认书的约定签订土地出让(租赁)合同。由市自然资源和规划局作为合同第三方鉴证。受让方在取得不动产权登记证书后可向市自然资源和规划局申领乡村建设规划许可证。施工许可证的办理具体参照基本建设项目的相关程序办理。

10.第十二条明确入市收益和收益分配。集体经营性建设用地使用权以出让、出租等方式入市交易的,受让人(承租人)应当按照土地出让(租赁)合同约定缴纳土地出让金(租金)。出让集体经营性建设用地入市取得的收益,农村集体经济组织应当按照规定纳入农村集体资产及收益进行统一管理,接受审计监督和监管。除少量由市级统筹外,集体经营性建设用地入市收益主要用于农村、农业、农民,壮大村集体经济。地块出让时必要的通电、通路、通水、场地平整、污水处理等前期配套设施建设资金由入市主体承担,可纳入地块出让成本。具体办法分别由市财政局、市农业农村局负责制定实施。项目后续建设中的相关事项,如配套费、人防费等由相关部门制定配套政策。

11.第十三条明确如何办理不动产登记。受让人(承租人)按照出让合同约定付清土地出让金及其他法定税费后,可申请办理不动产权登记。

12.第十四条明确关于转让、转租、抵押的相关规定。集体经营性建设用地使用权的转让、出租、抵押参照国有建设用地使用权的相关规定办理。

第四章  开发管理

13.第十五、十六条明确开发利用和批后监管。依法取得农村集体经营性建设用地的使用权人,应按照法律法规有关规定和土地出让(租赁)合同确定的开发期限、土地用途及其他土地使用条件开发利用土地。农村集体经营性建设用地土地所有权人负责监督使用权人按照土地出让(租赁)合同约定的开发期限开发土地。对未按土地出让(租赁)合同约定的开发期限开发的,由土地所有权人依照合同追究相应的违约责任。涉嫌构成土地闲置的,由市自然资源和规划局会同土地所有权人依照《闲置土地处置办法》依法处置。

14.第十七条明确农村集体经营性建设用地使用权出让、出租期限届满的情形。集体经营性建设用地使用权出让、出租期限届满的,应当按出让(租赁)合同的约定进行办理,法律法规另有规定的按相关法律法规执行。

15.第十八条明确使用权的收回。因公共利益需要等原因需提前收回集体经营土地使用权的,应当按出让(租赁)合同的约定进行办理,并对相关权益人依法给予合理补偿,但法律另有规定的除外。

第五章  法律责任

16.第十九、二十条明确相关法律责任和附则。

四、起草情况

该文件2019年12月开始由市自然资源和规划局进行必要性、可行性等内容的调研论证。

2020年1月我局形成《办法》(征求意见稿)后,组织召开局相关科室、基层自然资源和规划所科所长会议充分调研和听取了意见和建议,共计梳理出9大类问题。

2020年1月中旬,下发通知征求市级相关部门和各乡镇街道意见,收到意见5条。

2020年3月,市政府办公室召开市级相关部门和各乡镇街道座谈会,广泛征求意见。根据会上各部门的意见及宁波市自然资源和规划局的意见,共修改文件16处。3月底根据会议要求再次梳理各方修改意见。

解读单位: 余姚市自然资源和规划局

解读人:范森升 职务:开发利用科科长  联系方式:0574-62661973

解读时间:2020年5月14日

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