——关于城市有机更新背景下加快我市保障性租赁住房建设的建议（2023年2月4日政协第十四届余姚市委员会第二次会议通过）

保障性租赁住房（以下简称保租房）是由政府主导，其他社会主体共同参与建设运营，面向符合条件的住房困难家庭或者个人出租的住房，其面积小于70平方米且享受政策性租金，主要保障在本地没有住房且符合条件的新市民、青年人。2021年7月，国务院印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次在国家层面明确了我国住房保障体系的顶层设计，提出建设以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，并明确了保障性租赁住房基础制度和相关支持政策。党的二十大报告再次明确，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”

二十多年来，我市一直是沿海地区人口净流入的重点城市之一。根据市公安局近期统计数据，我市现有常住人口约146万人，其中本地人口约80万人，新市民约66万人。其中，外来青年人数总量已超过本地。余姚本地人口长期处于负增长状态，同时大量大学生毕业后未回归余姚，本地人口老龄化现象突出。如果没有大量外来青年的补充，余姚可能会成为人口净流出城市，未来发展将受到制约。因此，引进和留住外来青年，是一个战略性课题。而推进保租房建设，对于提升城市发展能级具有重大战略意义。一是能够有效提升群众获得感和幸福感。保租房项目能够提供一批功能齐全、环境整洁、独立卫浴的标准化住房（宿舍），能够快速改善部分新市民和新青年的居住生活品质。二是能够有效化解城市有机更新中的居住矛盾。保租房能够有效解决7大片区改造后原居住在城中村或城郊村的新市民居住难题。三是能够有效推动产城融合发展。保租房是城市的重要配套设施之一，未来城市及周边的新兴都市工业和现代服务业发展，都需要推进保租房建设来为产城融合提供支撑。

前期，市政府高度重视保租房建设工作，成立了以常务副市长为组长的余姚市保障性租赁住房工作领导小组，制定了“十四五”期间全市筹建2.7万套的目标，并出台了相关配套文件。截至2022年12月，完成保租房新建和改建盘活9113套，提前顺利完成省、宁波市下达的目标任务。同时，资规部门积极响应供地需求，2022年供应涉及保租房的地块8宗、140亩；2023年计划供应涉及保租房的地块10宗、348亩。保租房建设已有良好的开局，但还存在一系列短板问题亟待破解：

1.思想认识亟待提高。目前各部门和单位对保租房这项城市公共配套设施认识站位不高，更多的是从完成任务的角度来开展工作，尚未认识到保租房对于构建未来住房结构体系和保持城市发展生机活力的巨大作用。同时，各单位间沟通协作有待提高，全市自上而下缺乏有效联动机制。

2.近期配建计划难以满足未来需求。2022年筹集完成9113套房屋主要为中心城区外中意宁波生态园、舜宇集团配套工厂宿舍，以解决各自工业园区第二产业人员居住问题为主，与中心城区关联不大。从资规部门编制的《2023年保障性租赁住房计划供应地块情况表》（草案）来看，2023年10宗相关地块基本设在中心城区边缘或乡镇工业园周边，以边角、零碎地块为主，条件也相对不成熟，且仍主要为第二产业配套，无法发挥保租房在中心城区有机更新中的保障作用。同时，我市保租房建设缺少实质性系统规划，目前出台的保租房政策仅为后续新建、改建定了一个大致方向和目标，对于未来几年“建哪里、建多少、怎么建、如何管”没有实质性的系统规划和安排。

3.社会各方主体投资热情不足。保租房项目投入大、时间长、收益小、管理难，造成社会投资的积极性不高。一是中央财政的租赁市场发展奖补试点已在2022年12月底结束，各级地方财政没有其他补助，缺乏强力有效的资金扶持力度。二是建设标准要求过高。虽然省里去年发布了新的《保障性住房建设标准》，但在实际操作中，规划、图审等单位仍按照宗地类型（如二类住宅用地）进行审批复核，造成建造成本居高不下。三是改建政策未落实。无论是中央还是地方的政策办法，都指出可以采用改建、扩建等方式筹集保租房，但我市目前尚未落实该项政策，对工业厂房、仓库、商业及办公楼改建保租房未打开审批口子。

针对上述问题，提出如下建议：

1.凝心聚力，进一步强化工作合力。各单位必须认识到推动保租房建设是优化人口结构、提升城市发展能级的必要措施。要认识新市民的重要作用。他们的引入和留下具有基础性人口战略意义。要迅速开展摸底调查。掌握全市租赁住房市场供需现状、企事业单位存量土地和住房数据、投资主体等情况。摸清我市不同学历、产业、层次新市民与新青年对租赁住房的环境、面积、配套、租金等需求。尤其要把7大片区内公共基础服务人员和第三产业人员分布情况、人员数量摸排到位。要强化沟通配合。各部门、乡镇街道及国企之间要加强沟通联络、相互配合，建立定期集中会商机制，主动及时整理、讨论和解决项目推进中产生的各类问题。要持续健全考核机制。将保租房建设工作纳入各单位年度考核。要做到长期坚持推进。保租房建设是一项系统工程、长期任务，既需要各单位在近期集中攻坚，又需要在后期持续开展、久久为功。

2.紧扣重点，进一步完善配建体系。捋清工作各个脉络，打通各审批环节，以完善的配建体系推动保租房项目顺利推进。要加强规划引领。以保障城市基础服务人员和第三产业人员为重点，编制长期发展规划和短期（三年）供地计划，并将相关内容落实到国土空间规划中。完善调整2023年供地计划，增加中心城区保租房地块供给。要合理选址。既要考虑土地成本，又要考虑周边配套和公共服务设施，尽量利用好城区零星边角地块，加快土地供给。要丰富供地方式。在房产项目土地出让条件中增加保租房配建数量，最大程度减少保租房土地方面的出让成本、税务负担，允许以划拨、租赁等方式供地。要规模适度。宗地大小和容积率设置要适度，努力降低运维成本。要细分户型标准。强化资源利用，适度配建70平方米房屋，在城区增加25-45平方米宿舍户型配建，可设置单人间，亦可设置双人间、四人间等，避免冲击房地产市场。

3.乘势而上，进一步激发市场活力。坚持“政府主导、政策扶持、多方参与”原则，建立起“多主体投资、多渠道供给”保租房的供应格局。要坚持多渠道供给。既要加快政府性投资的保租房项目建设，也要增加房地产项目中租赁住房的配建，又要允许其他社会主体以新建、改建、扩建、改造等形式参与到保租房建设中来，探索打通公租房、经济适用房、安置和保租房之间的藩篱。要坚持“松紧结合”。“松”即打开资源盘活利用的绿色通道，充分利用中心城区内闲置、低效的存量工业厂房仓库、商业办公楼等，允许闲置楼栋经审批、改建、验收合格后转化为保租房。“紧”即严格工程验收。加强改扩建工程图纸会审，纳入工程强制监理范围，强化主体结构、设施设备、消防安全等方面的监管。要降低建造成本。抓住保租房政策“窗口期”，采用“专项债+土地划拨”模式，使国企成为保租房建设的中坚力量，也可以采用划拨土地给乡镇街道的形式进行建设，鼓励在集体经营性土地上建设保租房。切实执行和落实《宁波市租赁住房设计导则》《非住宅改建租赁住房指导意见（试行）》等上级文件要求，力促降低成本。要加强资金支持。积极向上申报项目，争取中央、省、宁波市的专项补助、政策性贷款及专项债券等资金，同时建议安排专门资金用于统筹和补贴保障房项目。

4.统筹兼顾，进一步突出“建管并举”。“三分建七分管”，项目建成后的长期管理必须真正做到建管并重、良性运行。要发挥国有企业引领作用。全力支持市属国企拓展保租房建设、租赁管理、物业管理等业务，充分利用国有企业在稳定租金和租期、增加住房有效供给以及管理方面的优势，发挥其引领和带动作用。要建好数字化管理平台。通过运用“5G+AI+物联网”等技术，整合智慧门禁、安防、消防、水电等智能化设备，形成系统、高效的智慧化监管模式。要健全管理办法。出台保租房建后运维管理办法，明确保租房申请和退出要求，健全房源周转循环使用和定期审查机制，探索保租房违规清退专项办法。要持续强化违法处理。严查违法改建出租房，严厉打击涉及消防安全、结构安全、违章搭建等行为，确保不发生公共安全事故，真正让来姚发展的新市民、青年人才等群体实现住有所居。